Czy Nysa straciła blisko 13,5 miliona złotych?

Analizując niedawną sprzedaż działki na FSD przez Gminę Nysa w obrębie ulicy Słowiańskiej i Prądzyńskiego na rzecz SIM Nysa, uważam, że miasto mogło stracić na tej transakcji nawet 13,5 miliona złotych.

Dlaczego?
Działkę naprzeciwko Powiatowego Urzędu Pracy sprzedano zgodnie z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, czyli jako teren przemysłowy, choć docelowo burmistrz chce, aby powstały na niej mieszkania.
Uważam, podobnie jak wielu specjalistów z branży nieruchomości, że powinno się najpierw zmienić plan przestrzenny na budownictwo wielorodzinne, a dopiero potem sprzedawać działkę. W obecnych realiach rynkowych teren pod budowę mieszkaniową jest kilkakrotnie droższy od przemysłowego.
Pół roku przed tym przetargiem, na sesji 3 lipca 2024, burmistrz zapowiedział, że nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż w otwartym przetargu i nabywcą będzie SIM Nysa, a po sprzedaży zmieni się plan zagospodarowania z przemysłowego na mieszkaniowy.
Pomijam fakt, że burmistrz nie ma prawa mówić, co nastąpi w otwartych przetargach, ani przesądzać o decyzjach niezależnych radnych. Gdyby ten plan zmieniono przed sprzedażą, wówczas na przetargu mogliby pojawić się inni zainteresowani deweloperzy, a w wyniku większej konkurencji osiągnięto by znacznie wyższą cenę. Należy też zaznaczyć, że inni deweloperzy nie uczestniczyli w przetargu na obecnym planie, ponieważ to nie oni mieli obiecaną zmianę przeznaczenia terenu.
Na przykładzie galerii DEKADA, która przez kilkanaście lat walczyła o zmianę planu widzimy, jak ryzykowne jest inwestowanie w teren bez gwarancji zmiany planu – gwarancji, której burmistrz nie może dawać, bo decyzja ta należy wyłącznie do niezależnych radnych miejskich.

Kto odpowiada za taką transakcję?
To, że burmistrz pochopnie zapowiedział zawarcie transakcji w otwartym przetargu z wyprzedzeniem, to jedno. Jednak warto zauważyć, że za gospodarkę nieruchomościami i inwestycje odpowiadają również jego zastępcy. To oni koordynują procesy sprzedaży mienia gminnego i podejmują wspólne decyzje.
Na słynnej już sesji w tej sprawie pani Elwira Ślimak próbowała tłumaczyć niefortunne zapewnienie burmistrza, natomiast pan Marek Rymarz, jako zastępca burmistrza nadzorujący gospodarowanie nieruchomościami, bez przeszkód procedował sprzedaż tej działki.
Dodatkowo Rymarz zasiada w radzie nadzorczej innej spółki – SIM Opolskie, co oznacza, że doskonale zna specyfikę takich transakcji i realia rynku mieszkaniowego. W tej samej spółce niedawno odwołano prezesa w związku z zarzutami o niegospodarność, zakup słynnych limuzyn oraz niekwalifikowane wydatki.
Co więcej, ten sam prezes nadal zasiada w największej spółce gminnej – ARN, której koalicja burmistrza odmówiła poddania audytowi, mimo że wniosek w tej sprawie zgłosił na ostatniej sesji jeden z radnych opozycji. Spółka ta, co roku generuje zadłużenie, a mimo to nie zdecydowano się na jej kontrolę lub choćby zmianę prezesa.
Kto stracił, a kto zyskał na tej decyzji?
W efekcie działka została sprzedana taniej, niż mogłaby być, a SIM Nysa już wkrótce zapewne dostanie wielomilionowy prezent od radnych miejskich w postaci zmiany planu i wzrostu wartości swojej nieruchomości.

Skąd ta strata?
Analiza podobnej sprzedaży nieruchomości w Nysie pokazuje ogromną różnicę w wartości gruntów po przekształceniu.
Działka przy ul. Franciszkańskiej, którą gmina sprzedała za około 1 milion złotych, miała już pewne przeznaczenie mieszkaniowe, ale nie było ono w pełni zgodne z optymalnym dla inwestorów budownictwem wielorodzinnym.
Dopiero prywatny inwestor skorzystał z procedury lex deweloper, co pozwoliło zwiększyć intensywność zabudowy i wysokość budynku. W efekcie wartość tej działki może wzrosnąć nawet czterokrotnie i została wystawiona na sprzedaż przez nowego właściciela za 3 950 000 zł.

Dlaczego wartość działki wzrasta?
Tereny przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne są bardziej wartościowe niż przemysłowe, ponieważ pozwalają na budowę wielu kondygnacji, co oznacza większą liczbę lokali mieszkalnych na tej samej powierzchni gruntu. W praktyce oznacza to, że cena gruntu nie jest liczona tylko za powierzchnię w poziomie, ale uwzględnia również możliwość wykorzystania przestrzeni w górę. 
Dlatego im wyższa możliwa zabudowa, tym większa wartość rynkowa działki. To pokazuje, że wcześniejsze dostosowanie planu miejscowego przez gminę mogło przynieść znacznie większe dochody miastu – dokładnie tak, jak mogło stać się w przypadku działki na FSD.

Przykład z Nysy 
Dla zobrazowania tej sytuacji załączam ogłoszenie przetargowe gminnej działki przy ul. Franciszkańskiej, która została sprzedana bez pełnego planu pod budownictwo wielorodzinne, a następnie wystawiona na sprzedaż przez prywatnego dewelopera już po zmianie przeznaczenia.
Przykład tej działki pokazuje, że jej wartość może wzrosnąć znacząco po zmianie przeznaczenia na budownictwo wielorodzinne i to bez znaczących nakładów inwestycyjnych (poza kosztami wizualizacji).
To potwierdza, jak ogromny wpływ na cenę gruntu ma przekształcenie jego funkcji przed sprzedażą, a ile można stracić jako poprzedni właściciel, kiedy tę funkcję zmienia się po sprzedaży.

Jacek Krzysztoń