FSD straciło na wartości

Według aktualnej wyceny teren po byłej FSD wart jest ledwie 10 milionów zł. Gmina kupiła go wraz z budynkami za ponad 20 mln, a także zainwestowała w drogi 11 mln zł! Jak to więc możliwe, że po 5 latach od zakupu nieruchomość straciła na wartości?

Operat szacunkowy z 2015 r. obejmował teren o powierzchni ponad 20 ha. Jego wartość szacunkowa wynosiła 22,5 mln zł, a samych gruntów 11,3 mln zł. 

Zainwestowali i stracili?
Od tego czasu gmina sprzedała halę tłoczni wraz z sąsiadującym terenem, a także trzy działki od strony ul. Słowiańskiej. To uszczupliło wartość terenu z 2015 r. Jednak w 2018 r. gmina Nysa wybudowała tam drogi, kanalizację, oświetlenie. Pomimo, że burmistrz Kordian Kolbiarz przekonywał, że jest to "jedyny uzbrojony teren" w Nysie, to szybko okazało się, że uzbrojenie nieruchomości kosztować będzie aż 11 mln zł (I etap). Dzięki temu istniejące tam działki mają osobny dostęp do podstawowych mediów. Kupując zdegradowany teren miasto musiało więc sporo do niego dołożyć. A nie wspominamy o nakładach na bieżące utrzymanie, które pokrywane było i jest z gminnej kasy. Chodzi m.in. o opłaty za wieczyste użytkowanie, które zostało podniesione gminie zaraz po tym, kiedy nabyła ruiny po FSD.

Czym mniejsza wartość, tym lepiej
Najnowsza wycena nieruchomości położonych przy ul. Szlak Chrobrego sporządzona została w celu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Pamiętać należy, że Nysa za ponad 22 mln zł nie kupiła od FSO prawa własności byłej FSD, tylko stała się użytkownikiem wieczystym. To zaś wiązało i wiąże się z corocznymi opłatami z tego tytułu. Przekształcenie na własność jest możliwe, ale za opłatą. Stanowi ona odpowiedni procent wartości terenu. Czym mniejsza wartość nieruchomości, tym gmina zapłaci mniej za stanie się jej właścicielem. Własność ułatwi zaś sprzedaż terenów na FSD. Tym bardziej, że trwa procedura zmiany planu miejscowego. Dopuszczony będzie tam handel wielkopowierzchniowy, a zatem wartość terenów wzrośnie. Wzrosłaby też wartość opłaty za użytkowanie wieczyste. 

Sprawa dla prokuratora 
Autorem najnowszej wyceny jest nyski rzeczoznawca majątkowy Mirosław Hryćków. Jak to możliwe, że pomija ona zainwestowanie na terenie byłej FSD ponad 11 mln zł w uzbrojenie? Nie odnosi się też, porównując ceny sprzedanych nieruchomości, do działki z byłą halą tłoczni, sprzedaną przez gminę za ok. 5 mln zł. Porównuje zaś tereny FSD z działkami z Brzegu, Skarbimierza czy Jełowej. Wycena z 2015 r. odnosiła się zaś głównie do terenów w Nysie. Efekt jest taki, że aktualnie m2 terenów po byłej FSD wart jest 72 zł, kiedy w 2015 roku było to (średnio) 102 zł. W czasach kiedy nieruchomości zyskują na wartości, jest to co najmniej dziwne. Natomiast wycenienie gruntów poniżej wartości wybudowanej na niej infrastruktury, to sprawa dla prokuratora.