Czy w Nysie powstaną pustostany za 200 mln zł?

Spółka SIM Opolskie zamierza wybudować w Nysie 340 mieszkań. Inwestycja ma pochłonąć blisko 200 mln złotych. Inwestycja nie ma jednak analizy istniejącego w gminie zapotrzebowania na wynajem mieszkań społecznych. Oznacza to, że mogą to być drogie pustostany. Na liście oczekujących na mieszkania w Nysie jest 131 osób. 

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to jeden z programów rządowych mających rozwiązać problem dostępności tanich mieszkań na wynajem. Gminy, we współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości (KZN) i Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK), tworzą spółki, które budują lokale czynszowe o umiarkowanym czynszu – przeznaczone głównie dla osób bez zdolności kredytowej, młodych rodzin czy tych, którzy nie mogą kupić mieszkania na rynku komercyjnym. Program zakłada dotacje (nawet 10% kosztów inwestycji plus środki na udziały), a czynsze mają być niższe niż rynkowe. 

Najwyższa Izba Kontroli (NIK) w raporcie z grudnia 2025 r. pt. „Wykorzystanie środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa” ostro skrytykowała sposób wdrażania programu. Jedną z kluczowych nieprawidłowości był brak analizy faktycznego zapotrzebowania na mieszkania społeczne na terenie gmin przed składaniem wniosków o dofinansowanie. Gminy nie badały, ile osób realnie potrzebuje takich lokali, jaki jest profil demograficzny zainteresowanych czy jaka jest konkurencja z rynkiem prywatnym. NIK uznała to za nierzetelne przygotowanie inwestycji i wskazała na ryzyko marnotrawstwa publicznych pieniędzy. 

Mimo jednoznacznych wniosków kontroli, praktyka w wielu gminach się nie zmieniła. Najlepszym przykładem jest gmina Nysa. Ma tu powstać rekordowa inwestycja – bez analizy popytu. SIM Opolskie planuje budowę 342 mieszkań przy ul. Orląt Lwowskich. To całe nowe osiedle na dawnym terenie poligonu tuż przy linii kolejowej. Całkowity koszt inwestycji szacowany jest na około 200 mln zł. Gmina pozyskała z BGK bezzwrotną dotację w wysokości blisko 64 mln zł. 

Zapytaliśmy władze Nysy czy dysponują analizą, o której w swojej kontroli wspomniała Najwyższa Izba Kontroli.

Niestety, te rekordowe inwestycje (w znacznej mierze dofinansowane przez budżet państwa) nie sprawiają, że przybywa mieszkańców. Do tego więcej mieszkań wybudowali deweloperzy, którzy robią to taniej od inwestorów publicznych. 

Przypomnijmy, że to Najwyższa Izba Kontroli wskazała brak analizy zapotrzebowania na mieszkania społeczne jako jedną z nieprawidłowości w SIM. Brak analizy zapotrzebowania rodzi pytania czy będzie miał kto wynajmować nowe mieszkania. 200 mln zł to ogromne pieniądze z publicznych środków. Jeśli część lokali pozostanie pusta, spółka SIM będzie musiała pokrywać koszty ich utrzymania, co ostatecznie obciąży podatników.
Analiza zapotrzebowania na mieszkania jest też istotna z tego powodu, że w ostatnich latach powstało dużo mieszkań, które wybudowali deweloperzy. Osiedle Belweder, były wieżowiec ZUP, mieszkania na Franciszkańskiej itp., to kilkaset mieszkań. 

Kontrolerzy NIK i eksperci są zgodni: bez rzetelnej analizy demograficznej, dochodowej i lokalnego rynku najmu każde duże przedsięwzięcie staje się ruletką. Budowa „na ślepo” może skończyć się pustostanami. Czy 200 mln zł zainwestowane bez solidnych danych to rozsądna polityka mieszkaniowa, czy hazard na koszt podatników? Jeśli SIM-y mają być prawdziwą odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy, a nie kolejnym źródłem pustostanów, analiza zapotrzebowania musi stać się standardem. 

Obecnie na mieszkania komunalne i socjalne oczekuje w Nysie 131 osób. Dla nich gmina nie ma żadnej oferty. Nie kwalifikują się oni bowiem na mieszkania w SIM, gdzie wymagana jest tzw. partycypacja. W mieszkaniach na Kramarskiej było to ok. 100 tys. zł. Nie spełniają też kryteriów dochodowych, bo ich dochody są zbyt małe.